香港買樓不是有錢就能買，還要懂得算。按揭成數、壓力測試、首期金額，三道關卡缺一不可。不少人以為準備了兩成首期就可以入市,實際操作才發現規則遠比想像複雜。
按揭成數的階梯式設計
金管局對按揭成數的規定並非一刀切，而是根據樓價分段設限。1000萬元以下的物業,最多可借九成，但須符合按揭保險計劃要求。1000萬至1125萬元之間,最多借八至九成,貸款上限800萬至900萬元。1000萬元或以上的物業,最多只能借五成。
這套階梯式設計背後有其考量。樓價越高，銀行承受的風險越大，因此設置更嚴格的借貸比例。對首次置業者來說，這意味著買600萬的單位和買1200萬的單位，所需準備的自有資金比例完全不同。
值得留意的是，按揭保險計劃並非人人適用。申請人須為固定收入人士，物業必須自住，樓齡加還款期不能超過特定年限。這些附加條件往往在計劃置業初期被忽略，到真正申請時才發現不符資格。
壓力測試的實際操作
按揭成數只是第一關，壓力測試才是決定能否借足目標金額的關鍵。銀行會以現行利率計算，每月供款不得超過入息50%；再以現行利率加3%計算，供款不得超過入息60%。
以一個實例說明：假設樓價600萬，借九成即540萬，還款期30年，現行利率3.5%。每月供款約24,200元，壓力測試下的每月供款約30,800元。按50%和60%的比例倒推，申請人的每月入息需達到51,300元才能通過測試。
這條公式看似簡單，實際應用卻充滿變數。利率會隨市場波動，銀行審批時採用的利率未必是你查詢時的利率。此外，收入的計算方式也有講究：固定薪金可全數計算，佣金和花紅通常只計算一定比例，甚至需要提供過去兩年的平均數。
自僱人士的情況更為複雜。銀行一般要求提供兩年的稅單和財務報表，以平均利潤作為收入證明。但疫情過後不少自僱人士收入波動較大，這對壓力測試的通過率構成直接影響。
首期以外的隱藏成本
計算首期時，不少人只想到樓價的一成或兩成，卻忽略了其他必須支付的費用。印花稅是最大一筆開支，首次置業可享較低的從價印花稅率，但非首置人士則需繳付15%的額外印花稅。
律師費、地產代理佣金、驗樓費、裝修費用，這些都是在簽署臨時買賣合約後陸續出現的開支。以一個600萬的單位計算，首期60萬加上各項雜費,實際需動用的資金可能達到80萬甚至更多。
還有一項容易被忽視的成本：現金流的準備。從簽臨約到正式成交通常需要兩至三個月，期間可能需要支付臨時訂金、加付訂金、部分樓價等。如果資金安排不當，即使最終能借足按揭，也可能因為周轉不靈而被迫放棄交易。
不同收入水平的實際案例
月入三萬的打工仔,按壓力測試可通過約280萬的按揭貸款,對應的樓價約310萬(九成按揭)。這意味著在新界偏遠地區或許能買到小型單位，但市區物業基本無望。
月入五萬的雙職家庭，以家庭總收入計算可通過約460萬的按揭,對應樓價約510萬。這個水平在新界可選擇兩房單位，但要進入九龍或港島，選擇仍然有限。
月入十萬或以上的高收入人士，按揭能力雖然較強，但若樓價超過1000萬，按揭成數的限制反而成為更大的障礙。這類買家往往需要準備更高比例的首期，而非依賴借貸能力。
市場環境的影響
利率環境對按揭計算的影響不容忽視。過去幾年利率處於低位,壓力測試相對容易通過。但隨著美國加息周期啟動，香港銀行的按揭利率也逐步上升。同樣的收入水平，能通過的按揭金額可能相差數十萬元。
樓市政策的變化同樣重要。政府不時調整按揭保險計劃的適用範圍和條件，金管局也會因應市況調整按揭成數上限。這些政策變動往往影響深遠，但普通買家未必能及時掌握最新資訊。
在計劃置業前,最實際的做法是先向銀行或按揭中介查詢，以自己的實際收入和財務狀況進行初步評估。網上的按揭計算機只能提供參考，真正的批核結果還需要經過銀行詳細審查。買樓是人生大事，算清楚帳才能避免被動。