加息周期尾聲？對香港樓市和消費市場的連鎖影響

Fri, 27 Feb 2026 14:32:00 +0800

聯儲局在過去兩年多的加息周期中，將基準利率推高至 5.25% 至 5.5% 的水平，這輪加息幅度創下數十年來新高。市場普遍預期今年下半年可能出現首次減息，但對於香港而言，真正的影響或許才剛開始浮現。

港元與美元掛鉤的聯繫匯率制度，令本地利率必須跟隨美國走勢。金管局數據顯示，截至二月底，港元最優惠利率（Prime Rate）仍維持在 5.875% 的高位，與 2021 年疫情期間相比，累計升幅達 2 個百分點。這個看似技術性的數字變化，實際上正在重塑整個香港的資產價格和消費行為。

樓市供應與成交的冷熱對比

說起來，樓市的反應總是最直接。中原城市領先指數在過去一年下跌約 8%，二手住宅成交量連續六個月低於 3,000 宗，創下 2009 年以來同期新低。但弔詭的是，一手樓供應量卻在增加。政府統計處數據顯示，2025 年全年私人住宅落成量達 22,800 個單位，較前一年增長 15%。

供應上升、需求減弱，價格理應出現更大調整。不過實際情況更複雜。發展商普遍採取「分階段開售」策略，單一項目只推出少量單位，既控制了市場供應節奏，也避免了價格急跌引發的骨牌效應。這種操作在九龍東和新界北幾個大型屋苑特別明顯。

按揭利率的高企，直接影響買家的供款能力。以 500 萬港幣的單位計算，借款 400 萬港幣、還款期 30 年，按現時實際按揭利率約 4.5% 計算，每月供款約 20,264 港幣。若利率回落至 3%，同樣條件下月供可減至 16,849 港幣，差距超過 3,000 港幣。對於首次置業的年輕家庭而言，這筆差額足以改變購買決定。

消費市場的隱性收縮

樓市以外，零售消費的變化同樣值得關注。政府統計處公布的二月份零售業總銷貨價值臨時估計為 362 億港幣，按年下跌 3.2%。扣除價格變動後，銷貨量實質跌幅達 4.1%。這已是連續第五個月錄得按年跌幅。

高息環境下，居民的儲蓄意欲明顯上升。金管局數據顯示，港元定期存款在過去一年增加超過 1,200 億港幣，增幅達 12%。存款利率維持在 4% 以上，對於風險厭惡的家庭而言，把資金放在銀行比投放在消費或投資上更具吸引力。

這種心態轉變在不同消費類別中呈現差異。珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷售跌幅最大，二月份按年下跌 11.3%。相比之下，超級市場貨品的銷售僅輕微下跌 1.2%，反映出居民更傾向於必需品消費，對非必要支出則明顯收緊。

中小企的資金壓力

利率上升對企業的影響，或許比個人消費更深遠。香港金融管理局在去年第四季的問卷調查中，超過 60% 的中小企表示融資成本上升是主要營運挑戰。尤其是餐飲、零售和服務業，這些行業普遍依賴短期貸款維持現金流。

銀行對中小企的貸款審批也變得更謹慎。有業界人士透露，部分銀行已將中小企貸款的最低利率提高至 6% 以上，較大型企業的借貸成本高出至少 1.5 個百分點。對於利潤率本身就偏低的行業，這樣的融資成本足以壓縮經營空間。

實際上，企業倒閉數字也反映這種壓力。破產管理署數據顯示，2025 年全年強制清盤案件達 423 宗，按年上升 18%。雖然數字未達到金融海嘯期間的高峰，但上升趨勢已持續超過一年，需要密切留意。

減息預期下的觀望情緒

市場目前的共識是，聯儲局可能在今年第三季啟動減息周期，全年減息幅度或達 0.5 至 0.75 個百分點。但這個預期也帶來另一個問題：觀望情緒。

無論是樓市買家還是消費者，不少人選擇「等待減息」再作決定。地產代理反映，近月睇樓人數雖然沒有大幅減少，但真正落訂的比例明顯下降。購買力並非完全消失，只是延後了消費時機。

這種延後效應對經濟復甦並非好事。如果大部分人都在等待更低的利率，當前的消費和投資就會持續疲弱。而一旦減息真正到來，市場反應能否如預期般強勁，還取決於當時的整體經濟環境和就業情況。

在多數情況下，利率政策的效果存在滯後性。即使聯儲局今年內開始減息，香港的按揭利率、存款利率和企業融資成本也不會立即跟隨。銀行往往在加息時反應迅速，減息時則相對緩慢。這種不對稱性意味著，高息環境對經濟的壓抑作用可能會延續更長時間。

對於普通市民和中小企業主而言，當前階段需要的或許不是盲目樂觀，而是更務實的財務規劃。控制槓桿、保持流動性、避免過度承擔債務，這些老生常談的建議，在利率仍處於高位的環境下，顯得尤為重要。

加息周期是否已到尾聲？從技術層面看，答案可能是肯定的。但從影響層面看，這場高息風暴對香港經濟的塑造，恐怕還未完全展現。

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