香港人買樓首期計算：按揭成數和壓力測試全解析

Wed, 11 Mar 2026 14:30:00 +0800

香港買樓不是有錢就能買，還要懂得算。按揭成數、壓力測試、首期金額，三道關卡缺一不可。不少人以為準備了兩成首期就可以入市,實際操作才發現規則遠比想像複雜。

按揭成數的階梯式設計

金管局對按揭成數的規定並非一刀切，而是根據樓價分段設限。1000萬元以下的物業,最多可借九成，但須符合按揭保險計劃要求。1000萬至1125萬元之間,最多借八至九成,貸款上限800萬至900萬元。1000萬元或以上的物業,最多只能借五成。

這套階梯式設計背後有其考量。樓價越高，銀行承受的風險越大，因此設置更嚴格的借貸比例。對首次置業者來說，這意味著買600萬的單位和買1200萬的單位，所需準備的自有資金比例完全不同。

值得留意的是，按揭保險計劃並非人人適用。申請人須為固定收入人士，物業必須自住，樓齡加還款期不能超過特定年限。這些附加條件往往在計劃置業初期被忽略，到真正申請時才發現不符資格。

壓力測試的實際操作

按揭成數只是第一關，壓力測試才是決定能否借足目標金額的關鍵。銀行會以現行利率計算，每月供款不得超過入息50%；再以現行利率加3%計算，供款不得超過入息60%。

以一個實例說明：假設樓價600萬，借九成即540萬，還款期30年，現行利率3.5%。每月供款約24,200元，壓力測試下的每月供款約30,800元。按50%和60%的比例倒推，申請人的每月入息需達到51,300元才能通過測試。

這條公式看似簡單，實際應用卻充滿變數。利率會隨市場波動，銀行審批時採用的利率未必是你查詢時的利率。此外，收入的計算方式也有講究：固定薪金可全數計算，佣金和花紅通常只計算一定比例，甚至需要提供過去兩年的平均數。

自僱人士的情況更為複雜。銀行一般要求提供兩年的稅單和財務報表，以平均利潤作為收入證明。但疫情過後不少自僱人士收入波動較大，這對壓力測試的通過率構成直接影響。

首期以外的隱藏成本

計算首期時，不少人只想到樓價的一成或兩成，卻忽略了其他必須支付的費用。印花稅是最大一筆開支，首次置業可享較低的從價印花稅率，但非首置人士則需繳付15%的額外印花稅。

律師費、地產代理佣金、驗樓費、裝修費用，這些都是在簽署臨時買賣合約後陸續出現的開支。以一個600萬的單位計算，首期60萬加上各項雜費,實際需動用的資金可能達到80萬甚至更多。

還有一項容易被忽視的成本：現金流的準備。從簽臨約到正式成交通常需要兩至三個月，期間可能需要支付臨時訂金、加付訂金、部分樓價等。如果資金安排不當，即使最終能借足按揭，也可能因為周轉不靈而被迫放棄交易。

不同收入水平的實際案例

月入三萬的打工仔,按壓力測試可通過約280萬的按揭貸款,對應的樓價約310萬(九成按揭)。這意味著在新界偏遠地區或許能買到小型單位，但市區物業基本無望。

月入五萬的雙職家庭，以家庭總收入計算可通過約460萬的按揭,對應樓價約510萬。這個水平在新界可選擇兩房單位，但要進入九龍或港島，選擇仍然有限。

月入十萬或以上的高收入人士，按揭能力雖然較強，但若樓價超過1000萬，按揭成數的限制反而成為更大的障礙。這類買家往往需要準備更高比例的首期，而非依賴借貸能力。

市場環境的影響

利率環境對按揭計算的影響不容忽視。過去幾年利率處於低位,壓力測試相對容易通過。但隨著美國加息周期啟動，香港銀行的按揭利率也逐步上升。同樣的收入水平，能通過的按揭金額可能相差數十萬元。

樓市政策的變化同樣重要。政府不時調整按揭保險計劃的適用範圍和條件，金管局也會因應市況調整按揭成數上限。這些政策變動往往影響深遠，但普通買家未必能及時掌握最新資訊。

在計劃置業前,最實際的做法是先向銀行或按揭中介查詢，以自己的實際收入和財務狀況進行初步評估。網上的按揭計算機只能提供參考，真正的批核結果還需要經過銀行詳細審查。買樓是人生大事，算清楚帳才能避免被動。

2月樓市回升3.8%：香港樓宇買賣數據透露了什麼信號

Wed, 04 Mar 2026 10:20:00 +0800

2026年3月4日公布的官方數據顯示，香港2月樓宇買賣合約按月回升3.8%，但市場仍屬修復期而非全面反轉。對一般家庭而言，重點不是追短線升跌，而是按現金流、按揭壓力和持有年期去做決策。

土地註冊處今日公布，2026年2月送交註冊的所有種類樓宇買賣合約共5,801份，較1月上升3.8%；總值約438億元，按月上升15.8%。若單看住宅樓宇，2月錄得4,235份，按月增加約5.7%，總值約386億元，上升約12.6%。

數字一出，市場最容易出現兩種極端解讀。第一種說法是「樓市見底、馬上反彈」；第二種說法是「只是短暫技術反彈，沒有意義」。兩者都過於簡化。更合理的理解是：成交活躍度確實改善，但資金成本和供應預期仍然是主導因素。

成交量回升，先看質素再看方向

成交量上升，代表買賣雙方願意入場談判，流動性比前幾個月好。這是正面信號，因為流動性恢復通常早於價格企穩。不過，量升不等於價升。若成交主要集中在細價樓、急售盤或議價幅度大的單位，對整體樓價的支持有限。

因此，判斷後市不能只看「幾多宗」，還要看「賣了什麼」。自住需求較穩定的地區和交通配套成熟屋苑，若持續有實質承接，才可視為結構性改善。

金額升幅較大，反映換樓與中價盤回暖

今次總值升幅高於宗數升幅，反映市場不只是在做小額交易。中價盤和改善型需求開始回到市場，令總金額增長更快。這類買家通常更看重生活半徑、校網、供款佔比和未來5至8年的家庭規劃，而不是短期升跌。

對市場而言，這類交易的意義在於「預期轉向」。當買家願意承擔較高總額，代表對收入、利率與資產價格的中期預期較前一段時間穩定。

利率仍是核心變數：供款壓力未完全解除

即使成交有起色，按揭成本仍是壓力來源。美息和港息走勢未完全定向之前，買家在月供預算上會保持保守。這也解釋了為何市場現階段以「有剛需、有現金流」的買家先行，而非全面追價。

若供款佔家庭月入比例已接近警戒線，勉強入市只會把風險前置。相反，若現金流穩定、持有期長、貸款成數合理，便可以把短期波動視為可管理成本。

自住與投資的決策框架，應該分開處理

自住買家最常犯的錯，是用投資者邏輯去判斷「現在值不值得買」。自住核心是居住品質與長期可負擔性，不是三個月後帳面升跌。若單位符合家庭需求，供款壓力在可控範圍，買入與否更多是生活決策。

投資者則要回到回報模型：租金回報、空置風險、持有成本、轉手流動性。現階段利率仍偏高，若只靠資本增值想像而忽略現金流，策略風險會明顯上升。

2026年第二季，市場大概率維持「區域分化」

由2月數據可見，香港樓市正在修復，但修復並不平均。交通、學區、供應和租務需求會造成明顯分化。未來幾個月較可能看到的情況是：核心區與優質屋苑率先穩定，配套一般或競爭供應較多的區域繼續承壓。

對買家與業主而言，最實際的做法不是猜大市，而是把決策精準到個盤層面：同區對比、實用面積、成交呎價帶、管理費與潛在維修支出。看得越細，決策越不會被情緒牽引。

2月的回升值得重視，但不應過度放大。市場給出的訊號是「正在恢復秩序」，而不是「全面重啟升浪」。在這種環境下，紀律比判斷更重要。

香港樓市 on CRGAS - 經濟與生活智慧